一、住房空置率是什么？

住房空置率主要指无人员实际占有或居住的房子判断为空置房，贝壳研究院将空置房定义为3个月以上无人居住的房子，将空置户数/总户数得到一城市的住房空置率。

二、住房空置率的现状

各国（地区）的住房空置率（%）情况

从世界范围看，根据OECD最新数据对比，中国内地仅次于日本成为主要国家地区住房空置率的第二位。除日本外境外其他国家住房空置率较低的重要原因是部分国家设有“空置税”，增加了其控制住房的成本，而中国内地没有相应税收，持有空置住房成本较低。

中国重点城市住房空置率概况

从国内范围看，一、二、三线城市的住房空置率随城市能级依次递减，分别为7%，12%和16%。通常认为空置率在5%-10%之间是合理的，低于5%则表示住房需求旺盛，高于10%表示住房供给过剩，存在库存积压风险，可见一线城市空置率在合理区间内，但二、三线城市出现房屋供给过剩问题。

三、住房空置率的影响因素分析

人口老龄化程度高，住房空置率增加

宏观层面看，人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。从1970年代起，日本的住房空置率随人口老龄化程度同步向上。我国而言，人口老龄化进程逐步加深，料将加剧我国住房空置率情况。

购房门槛越高，住房空置率越低

按揭贷款比例一定程度反映居民购房难易程度，按揭贷款比例越低，居民购房门槛越高，如2022年上半年北京二手房交易平均按揭比例仅37%，其住房空置率仅6%。

城镇化进程减缓 人均住房面积接近发达国家水平

中国城镇化率已达到64.72%，接近中高收入经济体的66.6%，属于城镇化水平快速发展时期的后期，城镇化进程迎来减速，随之，人均住房面积也逐步提高，增至36.6平方米，接近发达国家水平，居民住房刚需可能较为饱和。

小区楼龄越高，住房空置率越低

小区楼龄越短，空置率越高。一方面从新房角度看，由于新建成的小区需要通风装修、地理位置偏郊区周边配套不成熟、投资目的比例更高，因此表现出更高的空置率。另一方面从老旧小区看，由于老旧小区一般位于市中心，地理位置好，且具有学区优势，控制比例相对较低。

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